Tilgungsarten - Tilgungsersatz - Tilgungsplan

Was heisst Tilgung ?

Baukredite zurückzahlen durch sparen! Zurückzahlen!

Tilgung bedeutet, das geliehene Geld in einem definierten Zeitablauf so zurückzuzahlen, dass alle Beteiligten damit zufrieden sind. Also die Bank und Sie. Das kann über eine laufende, monatliche Tilgung oder/und über Sonderzahlungen oder eine Zahlung erst ganz zum Schluß erfolgen. Und ganz viele Mischformen - das ist Verhandlungssache. 

Wie kann man die Tilgung optimal gestalten?

Welche Tilgungsarten gibt es bei Baufinanzierungen und welche Vorteile und Nachteile bieten sie jeweils ?

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Bei Baufinanzierungen werden - unabhängig von der Zinsbindungsfrist und der entsprechenden Kapitalverzinsung - die Tilgungsart und die Tilgungshöhe vertraglich festgeschrieben. Die Tilgung gibt an, wie das Darlehen zurückgezahlt werden soll. Eine hohe Tilgung hat eine schnelle Rückzahlung zur Folge. Das minimiert auch die Gesamtkosten!

 

Es gibt auch die Möglichkeit eines Tilgungsersatzes, bei dem durch Bausparen bzw. ein Bauspardarlehen der Restsaldo des Ursprungsdarlehens durch eine Umschuldung bei Zuteilung erfolgt. So können Sie über die gesamte Darlehenslaufzeit das Zinsrisiko ausschließen.

 

 

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1. Das Annuitätendarlehen: Ihre monatliche Hausbelastung setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil (beide in % immer auf den Ursprungskredit bezogen) zusammen. Sie zahlen eine monatliche, feststehende Rate. Durch die laufenden Zahlungen wird die Restsumme laufend reduziert und der entsprechende Zinsanteil der Rate sinkt. Dafür erhöht sich entsprechend der Tilgungsanteil. Die monatliche Rate verändert sich während der Zinsbindungsfrist jedoch nicht. Am Ende der Zinsbindungsfrist muß dann für die verbleibende Restschuld eine neue Finanzierung vereinbart werden (Anschlußfinanzierung). Unabhängig  von vereinbarten Tilgungssatz können oftmals Sondertilgungen gem. vertraglicher Vereinbarung geleistet werden. Je niedriger der Tilgungssatz ist, desto länger dauert die Gesamttilgung des Darlehens.

Folgende Tabelle gibt einen kurzen Überblick:

Übersicht Laufzeit und Ratenhöhe Gesamtlaufzeiten bis Finanzierungsende

2. die Tilgung durch einen Bausparvertrag:

In diesem Fall wird neben der monatlichen Zinsleistung an die Bank ein neu abzuschließender Bausparvertrag bespart. Durch die Höhe der Ansparung, ggf. auch mit vermögenswirksamen Leistungen, wird die Zuteilung des Bausparvertrages beeinflußt. Durch Bildung von Teilbausparsummen kann das Darlehen teilweise - schrittweise reduziert werden und die Zinsleistungen erfolgen von der jeweils reduzierten Restsumme. Auf diese Weise können sehr zinsgünstige Bauspardarlehen in die Gesamtfinanzierung einfliessen, bzw. das Zinsänderungsrisiko zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfrist ausgeschlossen werden. Möglicherweise kann dann die monatliche Rate auch über die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben werden.

3. die Tilgung durch einen Tilgungsersatz: Hier wird zur Tilgung ein endfälliges Ersatzmittel, z. B. eine Kapitallebensversicherung eingesetzt. Bei Fälligkeit des Tilgungsersatzes wird das Darlehen komplett getilgt.Während der Darlehenslaufzeit sind die Zinsleistungen an die Bank und die Prämie für den Tilgungsersatz zu leisten. Eine Tilgung des Darlehens erfolgt erst mit der Fälligkeit des Tilgungsinstrumentes.

Für Eigennutzer der Immobilie ist die annuitätische Tilgung in der Regel wohl der bekannteste und der bessere und sicherere Weg. Wenn die monatlichen Belastungen bis zur endgültigen Bezahlung der Immobilie gesichert werden soll, bietet sich ggf. die Variante mit Tilgung durch einen Bausparvertrag an.

Bei vermieteten Immobilien können alle drei Varianten zum Tragen kommen und sich als vorteilhaft erweisen. Ihr Steuerberater sollte deshalb bei einer derartigen Finanzierungsplanung hinzugezogen werden.

Tilgungsplan: brauche ich das?

Ein Tilgungsplan zeigt Ihnen, wie sich Ihre Schuld im Laufe der Zeit verringert. Bis zum Ende der Zinsbindung ergibt sich dann rein rechnerisch eine Summe, die dann neu finaniert werden muss - entweder bei der gleichen Bank oder bei einem anderen Institut - hängt von den Konditionen ab.

Das nennt sich dann auf Bankendeutsch: Prolongation (Verlängerung) und ist für die erstfinanzierende Bank meist ein glänzendes Geschäft - wenn der gute Kunde "schläft"  und es schleifen lässt-  wie so häufig. 

Wollen Sie bei Ihrer anstehenden "Prolongation" mal richtig sparen?

Zusammenfassung in Stichworten:

Tilgung+++Tilgungsart+++Tilgungshöhe+++Tilgungsvarianten+++Sondertilgung+++tilgungsfreies Darlehen+++Annuitätendarlehen+++ Tilgungsplan+++Tilgungsersatz+++ massiv Geld sparen durch Tilgungs-optimierung ! 

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