Immobilienfinanzierung mit Pfiff
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Tilgungsarten und Tilgungsersatz - Tilgungsplan

Welche Tilgungsarten gibt es bei Baufinanzierungen und welche Vorteile bieten sie? Kostenlose Beratung und Planung durch das Team von baukredit-schmaehling.

 

Bei Baufinanzierungen werden unabhängig von der Zinsbindungsfrist und der entsprechenden Kapitalverzinsung  die Tilgunsart und die Tilgngshöhe vertraglich festgeschrieben. Die Tilgung gibt an, wie das Darlehen zurückgezahlt werden soll. Eine hohe Tilgung hat eine schnelle Rückzahlung zur Folge.

 

Es gibt auch die Möglichkeit eines Tilgungsersatzes, bei dem durch Bausparen bzw. ein Bauspardarlehen der Restsaldo des Ursprungsdarlehens durch eine Umschuldung bei Zuteilung erfolgt. So können Sie über die gesamte Darlehenslaufzeit das Zinsrisiko ausschließen.

 

 

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1. Das Annuitätendarlehen: Ihre monatliche Hausbelastung setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil (beide in % immer auf den Ursprungskredit bezogen) zusammen. Der Kunde zahlt eine monatliche, feststehende Rate. Durch die laufenden Zahlungen wird die Restsumme laufend reduziert und der entsprechende Zinsanteil der Rate sinkt. Dafür erhöht sich entsprechend der Tilgungsanteil. Die monatliche Rate verändert sich während der Zinsbindungsfrist jedoch nicht. Am Ende der Zinsbindungsfrist muß dann für die verbleibende Restschuld eine neue Finanzierung vereinbart werden (Anschlußfinanzierung). Unäbhängig  von vereinbarten Tilgungssatz können oftmals Sondertilgungen gem. vertraglicher Vereinbarung geleistet werden. Je niedriger der Tilgungssatz ist, desto länger dauert die Gesamttilgung des Darlehens.

Folgende Tabelle gibt einen kurzen Überblick:

 

Übersicht Laufzeit und Ratenhöhe Gesamtlaufzeiten bis Finanzierungsende

2. die Tilgung durch einen Bausparvertrag:

In diesem Fall wird neben der monatlichen Zinsleistung an die Bank ein neu abzuschließender Bausparvertrag besprart. Durch die Höhe der Ansparung, ggf. auch mit vermögenswirksamen Leistungen, wird die Zuteilung des Baussparverrages beeinflußt. Durch Bildung von Teilbausparsummen kann das Darlehen teilweise - schrittweise reduziert werden und die Zinsleistungen erfolgen von der jeweils reduzierten Restsumme. Auf diese Weise können sehr zinsgünstige Bauspardarlehen in die Gesamtfinanzierung einfliessen, bzw. das Zinsänderungsrisiko zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfrist ausgeschlossen werden. ggf. Kann die monatliche Rate über die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben werden.

3. die Tilgung durch einen Tilgungsersatz: Hier wird zur Tilgung ein endfälliges Ersatzmittel, z. B. eine Kapitallebensversicherung eingesetzt. Bei Fälligkeit des Tilgungsersatzes wird das Darlehen komplett getilgt.Während der Darlehenslaufzeit sind die Zinsleistungen an die Bank und die Prämie für den Tilgungsersatz zu leisten. Eine Tilgung des Darlehens erfolgt erst mit der Fälligkeit des Tilgungsinstrumentes.

Für Eigennutzer der Immobilie ist die annuitätische Tilgung in der Regel wohl der bessere und sicherere Weg. Wenn die monatlichen Belastungen bis zur endgültigen Bezahlung der Immobilie gesichert werden soll, bietet sich ggf. die Variante mit Tilgung durch einen Bausparvertrag an.

Bei vermieteten Immobilien können alle drei Varianten zum Tragen kommen und sich als vorteilhaft erweisen. Ihr Steuerberater sollte deshalb bei einer derartigen Finanzierungsplanung hinzugezogen werden.

Zusammenfassung in Stichworten:

 

 

 

 

 

Ralph Schmähling Ralph Schmähling

 

 

 

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